| T O P I C R E V I E W |
| faustino |
Posted - 19/08/2009 : 10:18:35
Ho locato una parte (due stanze + servizi) della mia villetta bifamiliare (che risulta accatastata come unica unità immobiliare)a due persone. Il Comune venuto a conoscenza del contratto di locazione (tramite la mia dichiarazione di cessione di fabbricato) mi ha detto che devo provvedere a suddividere catastalmente la parte locata dal resto della casa per poi pagare l'ici in quanto questa porzione di immobile non va considerata "abitazione principale".
Premesso che posso essere d'accordo sul fato dell'ici, non sono d'accordo invece sul fatto che devo suddividere catastalmente le due porzioni....
1) La locazione è transitoria per 18 mesi quindi potrei, a fine locazione, non affittare più questa porzione della mia casa.
2) La suddivisione mi comporterebbe un notevole costo anche perchè poi questa porzione di casa mi diventa a tutti gli effetti seconda casa con tutto ciò che ne consegue.
3) Da considerare che la villetta costruita nel 1995 come unità immobiliare unica, negli anni non è mai stata modificata. Nel progetto, depositato in comune, la porzione che è stata locata nasce come studio e stube, successivamente con un diverso mobilio vine addibita ad abitazione dove soggiorneranno gratuitamente prima una zia e poi un figlio. L'impianto di riscaldamento è unico per tutta la casa e il contattore dell'acqua e della luce sono anche unici. L'entrata nella casa che si sviluppa su tre piani (uno mansardato)è unica e all'interno c'è un piccolo atrio che separa queste due stanza e servizi dal resto della casa.
4) Mi chiedo allora come funzionano tutte le locazioni di camere che vengono fatte agli studenti, non penso che i proprietari delle camere debbano suddividere catastalmente le stanze locate dal resto della casa.
In sostanza quello che chiedo è se secondo voi il comune può obbligarmi ad accatastare la porzione di immobile locata diversamente dal resto della casa o se invece la soluzione da me auspicata (cioè quella di farmi pagare l'ICI sulla porzione di abitazione locata) è quella giusta ? Ringrazio se qualcuno puo darmi una risposta o qualche sugerrimento.
Cordiali saluti e grazie per il vostro auto. |
| 3 L A T E S T R E P L I E S (Newest First) |
| PaoloGros1958 |
Posted - 19/08/2009 : 12:50:28
Ritengo di no, Infatti si aggiungerebbe errore ad errore poiche' e' sbagliato espletare una attivita' se non licenziata ( se cosi' e') od avere una situazione dell'immobile di fatto diversa da quella di diritto quanto pagare per un cespite ( abitazione principale che in parte rimane) non imponibile.
Sarebbe una soluzione a "tarallucci e vino " che non ha risocntro giouridico alcuno.
Temo che l'ente locale non potra' condividere tale soluzione .
Potra' riaccatastare ( sempre che vi siano i requisiti urbanistici che su 2 camere e servizi mi paiono carenti) ovvero percorrere la strada dell'attivita' di affittacamere con tutti i connessi fiscali.
La sua e' una situazione che il nostro ordinamento non prevede espressamente per cui diventa difficile conciliare imposte,catasto,requisiti urbanistici, requisiti sanitari, aspetti fiscali.
Nei fatti e' una situazione molto semplice ma complessa nel diritto ( di cui siamo la patria , anzi se mi e' concesso del diritto e del "rovescio" ) |
| faustino |
Posted - 19/08/2009 : 10:59:16
Grazie Paolo per a sua coerente risposta, ne approfitto per chiederle ancora una cosa se io rinuncio al beneficio dell'esenzione ICI come prima casa, (cioè pago l'ICI) posso evitare di dover accatastare diversamente la porzione di casa locata ? |
| PaoloGros1958 |
Posted - 19/08/2009 : 10:48:09
A mio avviso c'e' un po' di confusione : nei fatti :
Prima ipotesi
1)il proprietario esercita una attivita' di affittacamere non autorizzata ( e chi autorizza e' il comune ) poiche' non esiste il titolo di PS previa verifica di ricettivita',autorizzazioni sanitarie,etc etc - in difetto attivita' di bed & breakfast
2) il Comune ,avutane notizia attraverso la denuncia di cessione di fabbricato , doveva procedere alle contestazioni per violazione al TULPS e non imporre la suddivisione catastale ai fini Ici.
Forse, e cosi' credo, il Comune ha agito in modo soft per trovare una soluzione e non dover denunciare violazioni al TULPS.
Le locazioni di camere agli studenti avvengono previo rilascio del titolo di polizia per affittacamere proprio come dovrebbe fare lei.
Le norme regolanti la materia sono stabilite con legge regionale cosi' come le sanzioni.
ovvero :
seconda ipotesi
Il comune ha considerato la situazione come " situazione di fatto non piu' coerente con il classamento catstale " per cui puo' applicare la norma dettata e prevista dal comma 336 della lex finanziaria 2005 che detta:
• "L’art. 1, comma 336, dispone che i Comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali a seguito di intervenute variazioni edilizie, richiedano ai proprietari, o ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate, la presentazione degli atti di aggiornamento di cui al Decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701 (norma che disciplina le modalità di accatastamento dei fabbricati mediante proposizione della rendita – procedura DOCFA).La richiesta, contenente gli elementi constatati tra i quali, qualora accertata, la data a cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, deve essere notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di avvenuta notificazione, agli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta del Comune entro novanta giorni dalla data di avvenuta notificazione, gli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio provvederanno direttamente, con oneri a carico degli stessi, alla iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. Si applicano le sanzioni previste per le violazioni dell’art. 28 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1.249, e successive modificazioni.
In tal caso il comune puo' e deve imporle un nuovo accatastamento. |
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